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经济观察网 记者 周一帆 12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获得证监会发行批文，这也标志着市场将迎来首只民企仓储物流公募REIT。
公开资料显示，嘉实京东仓储REIT的基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为46年，基金募集的基金份额总额为5亿份。根据基金份额询价公告，该基金本次询价区间为3.243元/份-3.735元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格，本次发售的询价时间为2022年12月30日的9:00-15:00。
从项目申报资料来看，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产包括重庆、武汉和廊坊3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米。三处物流园出租率均达到100%满租状态，租约长度为5~6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。
据公示资料中的数据，嘉实京东仓储基础设施REIT所持有的三大仓储项目近三年及一期项目总体保持盈利，年均经营性净现金流为正。同时，预计2022年7至12月可供分配金额3,418.75万元，2023年度可供分配金额7,026.29万元，2022年、2023年的净现金流分派率预计分别为4.17%（年化）、4.29%。
“此外，该项目所持有的三大仓储项目均为我国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储（简称‘高标仓’）。相比普通物流仓储，高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等。”嘉实基金相关人士告诉经济观察网记者。
从公募REITs行业整体来看，截至今年12月26日，我国已有公募REITs 24只，已上市23只，项目涵盖收费公路、仓储物流、产业园区、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。
其中，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。对此，业内人士表示，通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。
前述嘉实基金相关人士指出，嘉实京东仓储基础设施REIT将有望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金，促进行业高质量发展。另外，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产所在地为重要物流节点城市，辐射范围较大，将有效维持供应链稳定，起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。
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周一帆经济观察报记者
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